ゆずママが教える高配当リート　イオンリート投資法人（3292）

こんにちは！今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートのイオンリート投資法人（3292）を紹介します。小売り大手のイオングループをスポンサーとするJ-REITです。ポートフォリオ構成については大規模商業施設80％以上、その他商業施設20％以下、物流施設10％以下という方針を掲げています。資産規模は4690億円で海外にも2件（いずれもマレーシアの商業施設）を所有してます。格付けはJCRから「AA」を取得し安定しています。配当利回りも5.02％と魅力的ですね。この記事では、注目する高配当リートのイオンリート投資法人についてわかりやすく紹介していきますね！

産業ファンド投資法人の業績考察

最新の業績指標を示します

投資口価格（2024年8月7日）	133,400円
最低必要資金	約13.4万円
時価総額	2,833億円
投資口数	2,123,952
物件鑑定額	5,061億円
有利子負債	2,069億円
物件鑑定額での純資産	2,992億円
LTV	43.1％
LTV（鑑定価格）	45.1％
配当利回り	5.02％
2024年7月配当予測	3,340円
2025年1月配当予測	3,350円
平均借入金利	0.81％
固定金利割合	94.0％
稼働率	100％
日本格付研究所（JCR）	AA（安定的）
権利確定日	1月末、7月末

正確な期初予想となっています

産業ファンド投資法人の財務考察

• 時価総額2,833億円、物件鑑定額5,061億円
• 有利子負債が2,069億円
• 5,061億円－2,069億円で負債を除いた正味物件価格が2,992億円です

産業ファンド投資法人の同業比較

項目	イオンリート	三菱地所物	産業ファンド
投資口価格	133,400円	384,000円	123,500円
時価総額	2,833億円	1,933億円	3,132億円
鑑定物件価格	5,061億円	3,111億円	5,976億円
有利子負債	2,069億円	1,130億円	2,202億円
物件価格（負債除）	2,992億円	1,981億円	3,774億円
LVT	43.1％	40.2％	51.0％
格付け（JCR）	AA	AA	AA
配当利回り	5.02％	4.90％	5.49％

増資リスク検討

2023年2月増資	135,456円
2021年8月増資	150,442円
2019年7月増資	133,477円
2017年9月増資	110,662円
2017年2月増資	118,950円
2016年2月増資	125,190円
2015年2月増資	148,200円
2013年12月増資	101,430円

• 頻繁に増資しておりますので増資される可能性があります。2025年2月頃の増資可能性があります

今後の業績について

• イオンの商用施設がメインです
• 稼働率は100％維持しています
• スポンサーのイオンが借主なので安心ですが、イオンの業績が悪くなると不安です

スポンサーについて

• J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
• イオンをスポンサーとしており、大型商用施設に力を入れており今後も増資が繰り返されると思われます

金利上昇の危険性について

• 現在、加重平均金利が0.81％で、直近の借入金利が1.0％です。最低でも0.2％の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
• 長期借入の割合が多く分散されていますので金利上昇リスクは軽減されています

総合評価