こんにちは!今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートの森ヒルズリート投資法人(3234)を紹介します。六本木ヒルズで有名な森ビルをスポンサーとする総合型J-REITです。投資対象はフィスがポートフォリオの約95%を占め、残りが住宅や商業施設です。都心のプレミアム物件を中心に取得しており、ポートフォリオの9割弱が港区です。配当利回りも4.81%と魅力的です。この記事では、注目する高配当リートの森ヒルズリート投資法人についてわかりやすく紹介していきますね!
森ヒルズリート投資法人の業績考察
最新の業績指標を示します
投資口価格(2024年7月12日) | 132,700円 |
最低必要資金 | 約13万円 |
時価総額 | 2,542億円 |
投資口数 | 1,916,330 |
物件鑑定額 | 4,937億円 |
有利子負債 | 1,904億円 |
物件鑑定額での純資産 | 3,033億円 |
LTV | 46.1% |
LTV(鑑定価格) | 38.6% |
配当利回り | 4.81% |
2024年7月配当予測 | 3,300円 |
2025年1月配当予測 | 3,080円 |
平均借入金利 | 0.6% |
固定金利割合 | 80.1% |
稼働率 | 99.2% |
日本格付研究所(JCR) | AA(安定的) |
権利確定日 | 1月末、7月末 |
![](https://yuzukabuyutai.com/wp-content/uploads/2024/07/image-25.png)
正確な期初予想となっています
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ゆずママ
営業収益が安定していますので高配当が期待できますね
森ヒルズリート投資法人の財務考察
- 時価総額2,542億円、物件鑑定額4,937億円
- 有利子負債が1,904億円
- 4,937億円-1,904億円で負債を除いた正味物件価格が3,033億円です
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ゆずママ
時価総額2,542億円に対して負債を差し引いた正味資産が3,033億円のため資産価値に変動がなければ割安です
森ヒルズリート投資法人の同業比較
項目 | 森ヒルズ | Oneリート | 大和証券オフィス |
---|---|---|---|
投資口価格 | 132,700円 | 256,400円 | 292,400円 |
時価総額 | 2,542億円 | 688億円 | 2,796億円 |
鑑定物件価格 | 4,937億円 | 1,406億円 | 5,875億円 |
有利子負債 | 1,904億円 | 645億円 | 2,078億円 |
物件価格(負債除) | 3,033億円 | 752億円 | 3,795億円 |
LVT | 46.1% | 48.6% | 43.1% |
格付け(JCR) | AA | A+ | AA |
配当利回り | 4.81% | 5.12% | 4.69% |
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ゆずママ
配当利回りはOneリートが圧勝ですが、物件品質は森ヒルズです。時価総額と資産価格との差を見ると大和証券オフィスがいいですね
増資リスク検討
2020年9月増資 | 131,435円 |
2018年8月増資 | 130,536円 |
2016年1月増資 | 136,334円 |
2014年1月増資 | 146,016円 |
- 頻繁に増資しておりますので増資される可能性があります
今後の業績について
- ほぼ99%がプレミアム物件のため安定度があります
- 都心のみの集中した物件のため地震等の特定のリスクがあります
![](https://yuzukabuyutai.com/wp-content/uploads/2024/07/image-26.png)
スポンサーについて
- J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
- 森ビルをスポンサーとしており安定しています
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ゆずママ
森ビルは歴史もあり安心しています
金利上昇の危険性について
- 現在、平均借入金利が0.6%で、直近の借入金利が1.2%です。最低でも0.6%の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
- 長期借入の割合が多く分散されていますので金利上昇リスクは軽減されています
![](https://yuzukabuyutai.com/wp-content/uploads/2024/07/image-27.png)
総合評価
欠点
- 物件の築年数が25年と老朽化しており高層階のビルが多いため維持費のコストがかかる可能性があります
- 物件エリアが集中しているため地震リスクはあります
- オフィス主体のため景気の影響を受けます
- 頻繁に増資しており、今後も増資される可能性があります
利点
- 含み資産が大きいため売却時に利益が出る可能性があります
- 六本木ヒルズ等のプレミアム物件で構成されており建物自体の価値も出てくると思います
- 借入金の分散がある程度できているため金利上昇の影響が少ない
- 全体的に分配金が上昇傾向で長期にわたり安心して保有できます
![ゆずママ](http://yuzukabuyutai.com/wp-content/themes/cocoon-master/images/woman.png)
ゆずママ
J-REIT全体では中規模です。有利子負債が少ないため安全性が高く分配金も増加傾向です。建物、立地はビカイチですが、築年数が25年と古く高層階ビルが多く維持費が高くなります。物件数が少なく集中しているため修繕や更新の際のリスクは大きいと思われます。物件価値が高く利回りも高いためポートフォリオの一部として組み込むのもありだと思われます
注意
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