ゆずママが教える高配当リート　森ヒルズリート投資法人（3234）

こんにちは！今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートの森ヒルズリート投資法人（3234）を紹介します。六本木ヒルズで有名な森ビルをスポンサーとする総合型J-REITです。投資対象はフィスがポートフォリオの約95％を占め、残りが住宅や商業施設です。都心のプレミアム物件を中心に取得しており、ポートフォリオの9割弱が港区です。配当利回りも4.81％と魅力的です。この記事では、注目する高配当リートの森ヒルズリート投資法人についてわかりやすく紹介していきますね！

森ヒルズリート投資法人の業績考察

最新の業績指標を示します

投資口価格（2024年7月12日）	132,700円
最低必要資金	約13万円
時価総額	2,542億円
投資口数	1,916,330
物件鑑定額	4,937億円
有利子負債	1,904億円
物件鑑定額での純資産	3,033億円
LTV	46.1％
LTV（鑑定価格）	38.6％
配当利回り	4.81％
2024年7月配当予測	3,300円
2025年1月配当予測	3,080円
平均借入金利	0.6％
固定金利割合	80.1％
稼働率	99.2％
日本格付研究所（JCR）	AA（安定的）
権利確定日	1月末、7月末

正確な期初予想となっています

森ヒルズリート投資法人の財務考察

• 時価総額2,542億円、物件鑑定額4,937億円
• 有利子負債が1,904億円
• 4,937億円－1,904億円で負債を除いた正味物件価格が3,033億円です

森ヒルズリート投資法人の同業比較

項目	森ヒルズ	Oneリート	大和証券オフィス
投資口価格	132,700円	256,400円	292,400円
時価総額	2,542億円	688億円	2,796億円
鑑定物件価格	4,937億円	1,406億円	5,875億円
有利子負債	1,904億円	645億円	2,078億円
物件価格（負債除）	3,033億円	752億円	3,795億円
LVT	46.1％	48.6％	43.1％
格付け（JCR）	AA	A+	AA
配当利回り	4.81％	5.12％	4.69％

増資リスク検討

2020年9月増資	131,435円
2018年8月増資	130,536円
2016年1月増資	136,334円
2014年1月増資	146,016円

• 頻繁に増資しておりますので増資される可能性があります

今後の業績について

• ほぼ99％がプレミアム物件のため安定度があります
• 都心のみの集中した物件のため地震等の特定のリスクがあります

スポンサーについて

• J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
• 森ビルをスポンサーとしており安定しています

金利上昇の危険性について

• 現在、平均借入金利が0.6％で、直近の借入金利が1.2％です。最低でも0.6％の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
• 長期借入の割合が多く分散されていますので金利上昇リスクは軽減されています

総合評価