ゆずママが教える高配当リート 東急リアル・エステート投資法人（8957）

こんにちは！今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートの東急リアル・エステート投資法人（8957）を紹介します。東急電鉄をスポンサーとする複合型J-REITです。投資対象はオフィス、商業施設、住宅、及びいずれかを含む複合施設です。築年数がほぼ２５年ということで物件の価値よりも土地の価値による含み資産が30％以上あります。配当利回りも4.55％と魅力的です。この記事では、注目する高配当リートの東急リアル・エステート投資法人についてわかりやすく紹介していきますね！

東急リアル・エステート投資法人の業績考察

最新の業績指標を示します

投資口価格（2024年7月12日）	157,200円
最低必要資金	約16万円
時価総額	1,536億円
投資口数	977,600
物件鑑定額	3,187億円
有利子負債	1,056億円
物件鑑定額（負債除）	2,131億円
LTV	43.3％
LTV（鑑定価格）	34.2％
配当利回り	4.55％
2024年7月配当予測	3,800円
2025年1月配当予測	3,400円
平均借入金利	0.77％
固定金利割合	100％
稼働率	99.3％
格付投資情報センタ	A＋（安定的）
権利確定日	1月末、7月末

控えめな期初予想となっています

東急リアル・エステート投資法人の財務考察

• 時価総額1,536億円、物件鑑定額3187億円
• 有利子負債が1,056億円
• 3,187億円－1,056億円で負債を除いた正味物件価格が2,131億円です

東急リアル・エステート投資法人の同業比較

項目	東急リアル	グローワン	KDX
投資口価格	157,200円	101,800円	155,100円
時価総額	1,536億円	1,041億円	6,351億円
鑑定物件価格	3,187億円	2,386億円	13,013億円
有利子負債	1,056億円	982億円	5,430億円
物件価格（負債除）	2,131億円	1,404億円	7,583億円
LVT	43.3％	45.0％	44.0％
格付け（JCR）	AA－	AA－	AA－
配当利回り	4.55％	4.72％	5.05％

増資リスク検討

• 2024年7月にREVE中目黒（底地）147億円で取得したため増資の可能性が全くないとも言えません
• 2013年より増資はしておりません

今後の企業業績について

• 需要の大きい都心の割合が90％と高いため安定度があります
• オフィスの立地ですが、徒歩４分以内に８０％以上の物件があり、全ての物件が徒歩７分以内に収まっているようです。立地が良いため空室リスクが少ない

スポンサーについて

• J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
• 東急電鉄をスポンサーとしており安定しています

金利上昇の危険性について

• 現在、平均借入金利が0.77％で、直近の借入金利が1.4％です。最低でも0.6％の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
• 長期借入の割合が多く分散されていますので金利上昇リスクは軽減されています

総合評価