こんにちは!今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートの東急リアル・エステート投資法人(8957)を紹介します。東急電鉄をスポンサーとする複合型J-REITです。投資対象はオフィス、商業施設、住宅、及びいずれかを含む複合施設です。築年数がほぼ25年ということで物件の価値よりも土地の価値による含み資産が30%以上あります。配当利回りも4.55%と魅力的です。この記事では、注目する高配当リートの東急リアル・エステート投資法人についてわかりやすく紹介していきますね!
東急リアル・エステート投資法人の業績考察
最新の業績指標を示します
投資口価格(2024年7月12日) | 157,200円 |
最低必要資金 | 約16万円 |
時価総額 | 1,536億円 |
投資口数 | 977,600 |
物件鑑定額 | 3,187億円 |
有利子負債 | 1,056億円 |
物件鑑定額(負債除) | 2,131億円 |
LTV | 43.3% |
LTV(鑑定価格) | 34.2% |
配当利回り | 4.55% |
2024年7月配当予測 | 3,800円 |
2025年1月配当予測 | 3,400円 |
平均借入金利 | 0.77% |
固定金利割合 | 100% |
稼働率 | 99.3% |
格付投資情報センタ | A+(安定的) |
権利確定日 | 1月末、7月末 |
![](https://yuzukabuyutai.com/wp-content/uploads/2024/07/image-21.png)
控えめな期初予想となっています
![ゆずママ](http://yuzukabuyutai.com/wp-content/themes/cocoon-master/images/woman.png)
ゆずママ
営業収益が安定していますので高配当が期待できますね
東急リアル・エステート投資法人の財務考察
- 時価総額1,536億円、物件鑑定額3187億円
- 有利子負債が1,056億円
- 3,187億円-1,056億円で負債を除いた正味物件価格が2,131億円です
![ゆずママ](http://yuzukabuyutai.com/wp-content/themes/cocoon-master/images/woman.png)
ゆずママ
時価総額1,536億円に対して負債を差し引いた正味資産が2,131億円のため資産価値に変動がなければ割安です
東急リアル・エステート投資法人の同業比較
項目 | 東急リアル | グローワン | KDX |
---|---|---|---|
投資口価格 | 157,200円 | 101,800円 | 155,100円 |
時価総額 | 1,536億円 | 1,041億円 | 6,351億円 |
鑑定物件価格 | 3,187億円 | 2,386億円 | 13,013億円 |
有利子負債 | 1,056億円 | 982億円 | 5,430億円 |
物件価格(負債除) | 2,131億円 | 1,404億円 | 7,583億円 |
LVT | 43.3% | 45.0% | 44.0% |
格付け(JCR) | AA- | AA- | AA- |
配当利回り | 4.55% | 4.72% | 5.05% |
![ゆずママ](http://yuzukabuyutai.com/wp-content/themes/cocoon-master/images/woman.png)
ゆずママ
物件の立地の良さは東急リアルですが、利回りを考えるとKDXも魅力的ですね
増資リスク検討
- 2024年7月にREVE中目黒(底地)147億円で取得したため増資の可能性が全くないとも言えません
- 2013年より増資はしておりません
今後の企業業績について
- 需要の大きい都心の割合が90%と高いため安定度があります
- オフィスの立地ですが、徒歩4分以内に80%以上の物件があり、全ての物件が徒歩7分以内に収まっているようです。立地が良いため空室リスクが少ない
![](https://yuzukabuyutai.com/wp-content/uploads/2024/07/image-22.png)
スポンサーについて
- J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
- 東急電鉄をスポンサーとしており安定しています
![ゆずママ](http://yuzukabuyutai.com/wp-content/themes/cocoon-master/images/woman.png)
ゆずママ
東急電鉄は安定しています
金利上昇の危険性について
- 現在、平均借入金利が0.77%で、直近の借入金利が1.4%です。最低でも0.6%の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
- 長期借入の割合が多く分散されていますので金利上昇リスクは軽減されています
![](https://yuzukabuyutai.com/wp-content/uploads/2024/07/image-24.png)
総合評価
欠点
- 物件の築年数が25年と老朽化しており維持費のコストがかかる可能性があります
- 売却益なしの純粋な賃料収入を分配すると一口当たり2,900円となり利回りが低下する可能性があります
- オフィス主体のため景気の影響を受けます
利点
- 含み資産が大きいため売却時に利益が出る可能性があります
- 立地が良いため本質的な土地の価値が高い物件が多い
- 借入金の分散がある程度できているため金利上昇の影響が少ない
![ゆずママ](http://yuzukabuyutai.com/wp-content/themes/cocoon-master/images/woman.png)
ゆずママ
J-REIT全体では中規模です。有利子負債が少ないため安全性が高いが、現状では売却益なしの純粋な賃料収入を分配すると一口当たり2,900円になります。立地はビカイチですが、築年数が25年と古いため諸経費が23億円かかっております。土地の価値が大きいためインフレリスクの資金回避先としては魅力がありますね!
注意
当サイトに掲載する情報は投資勧誘を目的としたものではありません。株式などの金融商品の取引は損失を出す恐れがあります。全て自己判断、自己責任での投資をお願いいたします。このブログは当サイト管理人が趣味として記載しているものであり、いかなる損失が出た場合でも責任を負うことはできません。