こんにちは!今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートのユナイテッド・アーバン投資法人(8960)を紹介します。丸紅をスポンサーとする総合型J-REITです。最大投資先のオフィスでもポートフォリオの30%程度を占めるに過ぎず、用途別の分散を重視したポートフォリオです。配当利回りも5.31%と魅力的です。この記事では、注目する高配当リートのユナイテッド・アーバン投資法人についてわかりやすく紹介していきますね!
ユナイテッド・アーバン投資法人の業績考察
最新の業績指標を示します
投資口価格(2024年7月24日) | 141,300円 |
最低必要資金 | 約14万円 |
時価総額 | 4,378億円 |
投資口数 | 3,098,591 |
物件鑑定額 | 4,378億円 |
有利子負債 | 3,287億円 |
物件鑑定額での純資産 | 8,396億円 |
LTV | 44.7% |
LTV(鑑定価格) | 36.2% |
配当利回り | 5.31% |
2024年11月配当予測 | 3,830円 |
2025年5月配当予測 | 3,680円 |
平均借入金利 | 0.68% |
固定金利割合 | 84.0% |
稼働率 | 98.9% |
日本格付研究所(JCR) | AA(安定的) |
権利確定日 | 5月末、11月末 |
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控えめな期初予想となっています
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ゆずママ
営業収益が安定していますので高配当が期待できますね
ユナイテッド・アーバンの財務考察
- 時価総額4,378億円、物件鑑定額8,396億円
- 有利子負債が3,287億円
- 8,396億円-3,287億円で負債を除いた正味物件価格が5,108億円です
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ゆずママ
時価総額4,378億円に対して負債を差し引いた正味資産が5,108億円のため資産価値に変動がなければ割安です
ユナイテッド・アーバンの同業比較
項目 | ユナイテッド | KDX | 大和証券オフィス |
---|---|---|---|
投資口価格 | 141,300円 | 152,800円 | 294,200円 |
時価総額 | 4,378億円 | 6,233億円 | 2,814億円 |
鑑定物件価格 | 8,396億円 | 13,013億円 | 5,875億円 |
有利子負債 | 3,287億円 | 5,430億円 | 2,078億円 |
物件価格(負債除) | 5,108億円 | 7,583億円 | 3,795億円 |
LVT | 44.7% | 44.0% | 43.1% |
格付け(JCR) | AA | AA | AA |
配当利回り | 5.31% | 5.14% | 4.66% |
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ゆずママ
配当利回りはユナイテッド・アーバンが圧勝です。物件品質は大和証券オフィスがいいですね
増資リスク検討
2019年7月増資 | 175,616円 |
2017年1月増資 | 164,540円 |
2016年7月増資 | 169,860円 |
2015年10月増資 | 133,475円 |
- 頻繁に増資しておりますので増資される可能性があります
今後の業績について
- 物件数が大きく地域、用途複数に分散されております
- 物件の立地が良くないため景気後退時に利回りが低下する可能性があります
![](https://yuzukabuyutai.com/wp-content/uploads/2024/07/image-29.png)
スポンサーについて
- J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
- 丸紅をスポンサーとしており安定しています
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ゆずママ
丸紅は信用力も高く安心しています
金利上昇の危険性について
- 現在、加重平均金利が0.53%で、直近の借入金利が1.25%です。最低でも0.8%の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
- 長期借入の割合が多く分散されていますので金利上昇リスクは軽減されています
![](https://yuzukabuyutai.com/wp-content/uploads/2024/07/image-30.png)
総合評価
欠点
- 物件の築年数が25年と老朽化しており維持費のコストがかかる可能性があります
- 物件エリアが分散(立地の問題)しているため空室リスクはあります
- 商用施設、オフィス、ホテル主体のため景気の影響を受けます
- 頻繁に増資しており、今後も増資される可能性があります
利点
- 含み資産が大きいため売却時に利益が出る可能性があります
- ホテルの割合も多くインバンドにて分配金の上昇する場合もあります
- 借入金の分散がある程度できているため金利上昇の影響が少ない
- 全体的に分配金が上昇傾向で長期にわたり安心して保有できます
![ゆずママ](http://yuzukabuyutai.com/wp-content/themes/cocoon-master/images/woman.png)
ゆずママ
J-REIT全体では中規模です。有利子負債が少ないため安全性が高く分配金も増加傾向です。築年数が25年と古く地方物件も多く空室リスクがあります。物件数が多く地域分散されているため震災リスクは小さいと思われます。分散がされており利回りも高いためポートフォリオの一部として組み込むのもありだと思われます
注意
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