ゆずママが教える高配当リート ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）

こんにちは！今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートのユナイテッド・アーバン投資法人（8960）を紹介します。丸紅をスポンサーとする総合型J-REITです。最大投資先のオフィスでもポートフォリオの30％程度を占めるに過ぎず、用途別の分散を重視したポートフォリオです。配当利回りも5.31％と魅力的です。この記事では、注目する高配当リートのユナイテッド・アーバン投資法人についてわかりやすく紹介していきますね！

ユナイテッド・アーバン投資法人の業績考察

最新の業績指標を示します

投資口価格（2024年7月24日）	141,300円
最低必要資金	約14万円
時価総額	4,378億円
投資口数	3,098,591
物件鑑定額	4,378億円
有利子負債	3,287億円
物件鑑定額での純資産	8,396億円
LTV	44.7％
LTV（鑑定価格）	36.2％
配当利回り	5.31％
2024年11月配当予測	3,830円
2025年5月配当予測	3,680円
平均借入金利	0.68％
固定金利割合	84.0％
稼働率	98.9％
日本格付研究所（JCR）	AA（安定的）
権利確定日	5月末、11月末

控えめな期初予想となっています

ユナイテッド・アーバンの財務考察

• 時価総額4,378億円、物件鑑定額8,396億円
• 有利子負債が3,287億円
• 8,396億円－3,287億円で負債を除いた正味物件価格が5,108億円です

ユナイテッド・アーバンの同業比較

項目	ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞ	KDX	大和証券オフィス
投資口価格	141,300円	152,800円	294,200円
時価総額	4,378億円	6,233億円	2,814億円
鑑定物件価格	8,396億円	13,013億円	5,875億円
有利子負債	3,287億円	5,430億円	2,078億円
物件価格（負債除）	5,108億円	7,583億円	3,795億円
LVT	44.7％	44.0％	43.1％
格付け（JCR）	AA	AA	AA
配当利回り	5.31％	5.14％	4.66％

増資リスク検討

2019年7月増資	175,616円
2017年1月増資	164,540円
2016年7月増資	169,860円
2015年10月増資	133,475円

• 頻繁に増資しておりますので増資される可能性があります

今後の業績について

• 物件数が大きく地域、用途複数に分散されております
• 物件の立地が良くないため景気後退時に利回りが低下する可能性があります

スポンサーについて

• J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
• 丸紅をスポンサーとしており安定しています

金利上昇の危険性について

• 現在、加重平均金利が0.53％で、直近の借入金利が1.25％です。最低でも0.8％の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
• 長期借入の割合が多く分散されていますので金利上昇リスクは軽減されています

総合評価