ゆずママが教える高配当リート　ザイマックス・リート投資法人（3488）

こんにちは！今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートのザイマックス・リート投資法人（3488）を紹介します。2018年2月に上場した、オフィス、商業施設、ホテルを中核用途とする総合型REITです。スポンサーのザイマックスはリクルートのビル事業部が分社化し、その後独立した不動産マネジメント会社です。配当利回りが5.37％と魅力的です。この記事では、注目する高配当リートのザイマックス・リート投資法人についてわかりやすく紹介していきますね！

ザイマックス・リートの業績考察

最新の業績指標を示します

投資口価格（2024年7月5日）	117,400円
最低必要資金	約12万円
時価総額	293億円
物件鑑定額	552億円
有利子負債	197億円
物件鑑定額（負債除）	355億円
LTV	40.9％
LTV（鑑定価格）	33.2％
配当利回り	5.37％
2024年8月配当予測	3,190円
2025年2月配当予測	3,114円
平均借入金利	0.8％
固定金利割合	95％
稼働率	99.7％
格付投資情報センタ	A－（安定的）
権利確定日	2月末、8月末

控えめな期初予想となっています

ザイマックス・リートの財務考察

• 時価総額293億円、物件鑑定額552億円
• 有利子負債が197億円
• 552億円－293億円で負債を除いた正味物件価格が355億円です

サイマックス・リートの同業比較

項目	ザイマックス	みらい	サンケイリアル
投資口価格	117,400円	44,350円	83,600円
時価総額	293億円	846億円	390億円
鑑定物件価格	552億円	1,006億円	1,006億円
有利子負債	197億円	919億円	502億円
物件価格（負債除）	355億円	1,042億円	504億円
LVT	40.9％	49.0％	47.9％
格付け（R＆I）	A-	A	－
配当利回り	5.37％	5.40％	5.29％

増資リスク検討

• 2018年と2022年に増資しております
• 2～3月に増資される可能性があります

2022年3月増資	113,024円
2018年2月増資	105,000円

今後の企業業績について

• 需要の大きい都心8区の割合が36.8％と高いため安定度があります
• オフィス向け58.3％のため景気の影響を受けます

スポンサーについて

• J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
• ザイマックスは、MBOによってリクルートから分離独立したプロパティマネジメントを中心に展開する不動会社で2023年3月期の連結売上高は1,090億円です

金利上昇の危険性について

• 現在、平均借入金利が0.7％で、直近の借入金利が1.6％です。最低でも1％の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
• 借入金利が2％上昇で20％程度の配当が減少しそうです

総合評価