ゆずママが教える高配当リート 産業ファンド投資法人（3249）

こんにちは！今年のゆずママが注目し検討中である高配当リートの産業ファンド投資法人（3249）を紹介します。KKRをスポンサーとする産業不動産REITです。物流施設に加え、企業のR&D施設、空港、データセンター、工場の底地等のインフラ施設や産業不動産を対象としたポートフォリオです。配当利回りも5.66％と魅力的です。この記事では、注目する高配当リートの産業ファンド投資法人についてわかりやすく紹介していきますね！

産業ファンド投資法人の業績考察

最新の業績指標を示します

投資口価格（2024年8月7日）	120,100円
最低必要資金	約12万円
時価総額	3,046億円
投資口数	2,536,216
物件鑑定額	5,976億円
有利子負債	2,202億円
物件鑑定額での純資産	3,774億円
LTV	51.0％
LTV（鑑定価格）	42.7％
配当利回り	5.65％
2024年7月配当予測	3,300円
2025年1月配当予測	3,080円
平均借入金利	0.71％
固定金利割合	98.0％
稼働率	99.9％
日本格付研究所（JCR）	AA（安定的）
権利確定日	1月末、7月末

正確な期初予想となっています

産業ファンド投資法人の財務考察

• 時価総額3,046億円、物件鑑定額5,976億円
• 有利子負債が2,202億円
• 5,976億円－2,202億円で負債を除いた正味物件価格が3,774億円です

産業ファンド投資法人の同業比較

項目	産業ﾌｧﾝﾄﾞ	三菱地所物	ｲｵﾝﾘｰﾄ
投資口価格	120,100円	370,000円	128,300円
時価総額	3,046億円	1,862億円	2,725億円
鑑定物件価格	5,976億円	3,111億円	5,001億円
有利子負債	2,202億円	1,130億円	1,884億円
物件価格（負債除）	3,774億円	1,981億円	3,117億円
LVT	51.0％	40.2％	44.6％
格付け（JCR）	AA	AA	AA
配当利回り	5.65％	5.09％	5.22％

増資リスク検討

2024年2月増資	119,047円
2023年3月増資	138,278円
2020年7月増資	177,001円

• 頻繁に増資しておりますので増資される可能性があります。増資発行価格が下がっているのが気になります

今後の業績について

• 物流施設がメインです
• 賃貸期間が長く安心できますが、退去されると厳しそうです

スポンサーについて

• J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
• KKRをスポンサーとしており、2010年以降、日本国内に80億ドル（1兆2000億円）を投資しており、今後10年でも1兆円以上を投資する方向です

金利上昇の危険性について

• 現在、加重平均金利が0.71％で、直近の借入金利が1.0％です。最低でも0.3％の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
• 長期借入の割合が多く分散されていますので金利上昇リスクは軽減されています

総合評価