ゆずママが教える高配当リート　ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）

こんにちは！ゆずママが注目し保有中である高配当リートのヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）を紹介します。介護医療事業を手掛けるシップヘルスケアホールディングスに加え、三井住友銀行、ファンド運営事業を行うNECキャピタルソリューションを主要スポンサーとするヘルスケア施設特化型J-REITです。ポートフォリオ構成についてはポートフォリオの75%が有料老人ホームであるが、2017年にJ-REITとしては初となる病院を取得しています。資産規模は922億円で小規模です。格付けはJCRから「A+」を取得し安定しています。配当利回りも5.99％と魅力的ですね。この記事では、注目する高配当リートのヘルスケア＆メディカル投資法人についてわかりやすく紹介していきますね！

ヘルスケア＆メディカル投資法人の業績考察

最新の業績指標を示します

投資口価格（2024年11月9日）	105,500円
最低必要資金	約11万円
時価総額	379億円
投資口数	359,500
物件鑑定額	922億円
有利子負債	417億円
物件鑑定額での純資産	505億円
LTV	49.9％
LTV（鑑定価格）	45.2％
配当利回り	5.99％
2025年1月配当予測	3,175円
2025年7月配当予測	3,140円
平均借入金利	1.0％
稼働率	100％
日本格付研究所（JCR）	A+（安定的）
権利確定日	1月末、7月末

正確な期初予想となっています

ヘルスケア＆メディカル投資法人の実質価値考察

• 時価総額379億円、物件鑑定額922億円
• 有利子負債が417億円
• 922億円－417億円で負債を除いた正味物件価格が505億円です

ヘルスケア＆メディカル投資法人の同業比較

項目	HCM	大和リビ	積水ハウスリート
投資口価格	105,500円	91,300円	72,600円
時価総額	379億円	2,197億円	3,180億円
鑑定物件価格	922億円	4,909億円	6,045億円
有利子負債	417億円	2,047億円	2,572億円
物件価格（負債除）	505億円	2,862億円	3,473億円
LVT	49.9％	51.3％	45.5％
格付け（JCR）	A+	AA-	AA
配当利回り	5.99％	5.04％	6.33％

増資リスク検討

2022年2月増資	124,764円
2019年2月増資	111,442円
2017年2月増資	101,244円
2015年2月増資	110,000円

• ２～3年毎に増資しておりますので2025年2月に増資される可能性があります。

今後の業績について

• メインが老人ホームのため景気の影響を受けにくい
• 稼働率は100％と安定しています
• 次回より配当が減額しそうです
• 借入期間が短いため金利上昇時に影響を受けやすい

スポンサーについて

• J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。
• 介護医療事業を手掛けるシップヘルスケアホールディングスに加え、三井住友銀行、ファンド運営事業を行うNECキャピタルソリューションを主要スポンサーとしております。

金利上昇の危険性について

• 現在、加重平均金利が1.0％で、直近の借入金利が1.3％です。最低でも1.0％の金利上昇を見込んでおいたほうがいいです
• 長期借入の割合が少ないため金利上昇リスクが大きいです。今後、分配金が20％程度下がる可能性もあります

総合評価